2023年7月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2023年第二季度及上半年广州房地产市场回顾与展望》，报告显示，延续复苏态势，一季度的询盘和带看，在二季度得以落地，带来写字楼、商业和仓储物流成交的回暖。
机构认为，尽管租户对于扩张仍抱谨慎的态度，并实施成本控制措施，但是业主积极调整租赁策略撬动了租户的搬迁意愿，带来成交的增长。
优质写字楼市场：以价换量策略持续 市场活跃度提升
2023年第二季度，广州录得四个项目、26.4万平方米的新增供应交付使用，同比增加87%，上半年供应量共计38.6万平方米。2023年全市主要经济指标逐步恢复、逐月向好，写字楼市场需求有所回暖。1-4月，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长7.8%，增速比1-3月提高2.0个百分点。春节后，企业的问询量和看楼量出现爆发性增长，第二季度虽有所平复，仍保持较为积极的态势。第二季度录得净吸纳量6.6万平方米，环比增加550%，成交活跃度有提升。新供应入市推升总体空置水平，季末报17.5%，上半年空置率累计上升2.5个百分点。
楼宇继续通过提供租金优惠来促进去化，第二季度租金面价同样本比环比下调0.6%，至每月每平方米151.0元，租金下调幅度与第一季度基本持平。上半年，租金水平较高的甲级楼宇租金累计下调1.4%，下行幅度比乙级楼宇大，后者为0.5%。除推出租金优惠外，多个业主为租户提供装修补贴或定制装修服务。
第二季度成交数据显示，TMT、消费品制造业、专业服务和金融业的需求位列前四，继续和近年来主力需求的行业结构保持一致。
机构认为，2023年下半年，全市将有44万平方米的新供应落成，76%的面积来自国际金融城。充足的供应增大了市场的去化压力，也增加了租户在租赁谈判中的议价能力，业主或延续提供租金优惠的策略来争夺品质租户，令租金继续承压。
优质零售物业市场：优质物业以价促量，珠江新城持续吸引国际品牌进驻
广州第二季度录得黄埔大悦汇的交付，为市场带来约六万平方米的零售面积，这是上半年唯一的供应。
该项目也是大悦城控股在广州运营的首个项目，位于科学城核心区，是该商务园片区鲜有的优质商业物业供应。而吸纳方面，零售市场的复苏带动了新租成交的增长，尤其在第二季度，空置去化显著较第一季度加快，单季录得约8.3万平方米的净吸纳量，空置率较一季度下降了1.8个百分点。
因此，在年内录得几宗百货和超市关闭的情况下，净吸纳量仍在上半年录得2.4万平方米的去化，空置率半年下跌1.5个百分点至六月末的9.7%。天河路表现更为亮眼，空置率低至2.0%，较2022年末下降2.3个百分点。
统计重点监测商场的新租店铺数量，第二季度，餐饮、零售和服务类业态分别占比50%、36%和14%。其中，特色餐饮、轻食软饮和时尚服装零售占比排名前三。而新能源汽车方面，上半年共录得18宗，同比减少64%，显示新能源汽车的拓展在放缓。
零售市场的活跃，与业主积极调整租赁策略密切相关。进入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商场业主愿意降低租金及降低品牌进入门槛的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年较2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表现坚挺，在二季度内仍维持租金不变。
展望未来半年，广州将有四个项目，共26万平方米的项目投入市场，其中三个项目分布于北京路、珠江新城和万博等商圈。
机构分析，上半年广州零售市场的总基调是复苏式增长，表现为短期内被压抑的消费和旅游需求的释放后，市场进入消费新常态期。在这期间，出现百货和超市关闭的情况，不免令市场担忧。除了与租约到期相关以外，我们认为，这是正常的新旧业态迭代的过程。
以超市业态为例，在传统超市关门的同时，会员制超市和社区小型超市也在蓬勃发展。另外，百货的关闭转型改造也在国内外主要城市中都是普遍存在的，并不是广州独有，甚至这一现象的发生要晚于北京和上海等国内一线城市。如果说旧业态的式微是常态，那发掘新业态和创新且盈利的运营模式去填补这些大面积空置，才是真正的挑战。
仓储物流市场：跨境电商需求惠及广州
广州上半年共录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。其中有12宗用地，共104万平方米的地块带有物流用途，其中89%的面积分布在增城和南沙两区。另外，上半年还录得9宗用地的土地使用年限不足50年，其中八宗位于南沙区。
广州第二季度没有录得新增供应，但在租赁活动渐趋活跃的表现下，空置率有所下调。上半年的供应主要来自第一季度的48.2万平方米的三个项目的落成。而需求则在第二季度得到改善，季度净吸纳量为3.0万平方米，而上半年累计净吸纳量为4.1万平方米，同比优于2022年上半年的负吸纳水平。
这或与零售及进出口的逐月向好相关。尽管如此，二季度空置率的下调，是近六个季度以来的首次。租金方面，部分业主采取积极的租金策略以加快去化，并应对新增供应带来的竞争。第二季度全市租金环比下跌1.8%，半年累计下跌2.4%。
展望未来半年，广州将有24万平方米的新增供应，全年供应量将达到72.2万平方米，是2022年的3.3倍。而跨境电商则保持扩张，并支撑租金回稳。
机构认为，尽管当前广佛物流市场的主要需求来自跨境电商，但事实上制造业和零售商都在持续关注华南市场。当前复杂的国内外宏观经济环境下，制造业对于扩大生产计划表现谨慎，部分上半年的仓储需求推迟到了下半年。
投资市场：自用型买家活跃 写字楼成交继续主导市场
2023年第二季度，广州投资市场录得五宗成交，交易总额26.7亿元人民币，上半年累计交易总额106.3亿元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金额来自四宗写字楼物业，分布在科学城、天河智谷、鱼珠和广州南站等主要商务片区。至此，2023年上半年，写字楼成为最主要的物业类型，按交易金额计算占比高达91%。
从买家构成来看，第二季度的写字楼成交全部来自于企业，无论从成交数量还是交易金额来看，比例都远高于2023年第一季度以及过往几年的记录，由此可见广州企业投资者的活动趋于活跃。
另外，2023年上半年，广州及周边市场录得多宗新经济地产物业的成交：太平人寿保险收购番禺的木棉人家养老社区，厦门集美区和福州鼓楼区的园区物业被企业购得。可见被列入公募REITs底层资产范围内的物业颇受关注。
机构认为，2023年以来，投资者处置资产的意愿增强，价格有所松动，广州市场资本化率有上升的压力。可出售标的增多，投资者、尤其是自用型买家可抓住机会，在买卖双方的价格期望值中取得平衡，可有效地促成交易。”
